Club Deal Immobilier
Le club deal immobilier s’impose aujourd’hui comme une solution innovante pour investir dans l’immobilier autrement. Il permet à un groupe restreint d’investisseurs de mutualiser leurs ressources financières au sein d’une structure créée pour porter un projet immobilier précis : acquisition d’un immeuble, rénovation complète d’un actif, investissement dans un local commercial… À la différence des placements collectifs traditionnels, ce format offre une vision claire de l’actif acquis, une gouvernance directe et une stratégie totalement maîtrisée.
Qu’est-ce qu’un club deal immobilier ?
Le club deal se situe entre l’investissement immobilier individuel et les véhicules collectifs comme les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier).
Il repose sur la création d’une société dédiée (SCI, SARL ou SAS) réunissant un petit nombre d’investisseurs qui n’ont pas nécessairement de lien personnel, mais partagent l’ambition d’investir ensemble dans un projet immobilier défini.
Ce fonctionnement offre une transparence totale : chaque investisseur connaît le bien, la stratégie, les risques, la durée prévisionnelle, le montage fiscal et les modalités de sortie.
Les associés participent aux grandes décisions, perçoivent les revenus proportionnellement à leur participation et suivent l’avancée du projet en temps réel.
C’est un investissement collectif, mais construit comme un projet sur mesure.
Club deal vs SCPI : un modèle très différent
Là où une SCPI rassemble des milliers d’investisseurs autour d’un portefeuille diversifié et géré sans intervention des porteurs de parts, le club deal fonctionne de manière beaucoup plus ciblée.
Le nombre d’investisseurs est limité, l’actif est connu, les décisions sont collectives, et la stratégie n’est pas imposée par un gestionnaire externe.
Cette lisibilité permet d’apprécier précisément les risques et de viser un rendement en cohérence avec le projet.
Pourquoi s’appuyer sur CL Courtage ?
Le club deal immobilier exige une compréhension fine de la structure juridique, de la fiscalité et du financement. Notre rôle est de vous aider à entrer dans le projet dans les meilleures conditions possibles, avec un financement clair, sécurisé et optimisé.
Nous intervenons auprès des banques, analysons les solutions les plus pertinentes selon votre profil, anticipons les contraintes de garantie et vous accompagnons de manière personnalisée, jusqu’à la concrétisation de votre investissement.
Les principaux modèles économiques
Les club deals peuvent poursuivre des objectifs très différents selon la nature du projet :
- Le club deal de distribution, orienté vers la génération de revenus locatifs réguliers. Il privilégie des biens sécurisés, situés dans des zones attractives, avec des objectifs de rendement brut généralement situés entre 5 % et 7 %.
- Le club deal de capitalisation, centré sur la plus-value à la revente. C’est souvent le cas lors de rénovations lourdes ou de repositionnements immobiliers. Les travaux permettent d’augmenter significativement la valeur, parfois dès les premières années, et les performances globales peuvent être élevées sur un horizon de 4 à 7 ans.
- Le club deal fiscal, qui optimise les avantages fiscaux (déficits fonciers, dispositifs de rénovation, LMNP, etc.). Ce montage nécessite une structure adaptée, souvent une SCI fiscalement transparente.
Chaque modèle implique une stratégie distincte, mais tous reposent sur la concertation, la cohérence et la transparence.
Comment financer son entrée dans un club deal ?
C’est souvent l’un des points les moins connus : les banques financent rarement la société du club deal elle-même, car les garanties sont limitées et les associés ne sont pas liés entre eux.
En revanche, l’investisseur peut financer ses parts du club deal avec un prêt :
- crédit immobilier amortissable,
- crédit in fine,
- crédit personnel non affecté.
CL Courtage accompagne les investisseurs dans cette étape déterminante. Nous analysons votre capacité d’emprunt, construisons un montage cohérent avec votre situation personnelle ou professionnelle, négocions les conditions auprès des banques et sécurisons l’ensemble du financement jusqu’à sa mise en place.
Cela permet d’utiliser l’effet de levier, un ingrédient clé de la performance immobilière.
Nos expertises
Financement professionnel
Création, reprise ou besoin de trésorerie ? On construit avec vous un plan de financement solide et rapide à valider.
Financement particulier
Un crédit immobilier sur mesure, négocié selon votre profil, vos revenus et vos objectifs patrimoniaux.
Assurance emprunteur
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Regroupement de crédits
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Investir via une holding : une stratégie souvent pertinente
De nombreux investisseurs choisissent d’entrer en club deal via une holding (généralement une SAS ou une SARL), ce qui permet d’optimiser la fiscalité, de réinvestir les bénéfices dans de meilleures conditions, de faciliter la transmission ou encore de séparer clairement les activités professionnelles et patrimoniales.
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FAQ – Club Deal Immobilier
Qu’est-ce qu’un club deal immobilier ?
Un club deal immobilier est un investissement collectif où un petit groupe d’investisseurs finance un projet immobilier unique (immeuble, local commercial, rénovation…). Chaque participant devient associé de la société créée pour porter le projet, ce qui garantit transparence, gouvernance partagée et stratégie sur mesure.
Quel est le ticket d’entrée pour un club deal immobilier ?
Selon les projets, le ticket d’entrée est généralement de 100 000 €. L’entrée peut être financée via un prêt bancaire, ce qui permet d’utiliser l’effet de levier pour augmenter le rendement.
Peut-on financer un club deal immobilier avec un prêt ?
- prêt immobilier,
- crédit in fine,
- crédit consommation non affecté.
CL Courtage accompagne pour structurer et négocier ce financement.
Quelle différence entre un club deal et une SCPI ?
Une SCPI mutualise de nombreux biens entre des milliers d’investisseurs, sans contrôle direct.
Le club deal, lui, offre :
- une transparence totale sur le bien acheté,
- une gouvernance collective,
- une stratégie personnalisée (travaux, durée, objectifs).
C’est un format plus agile et plus lisible pour l’investisseur.
Comment fonctionne la fiscalité d’un club deal ?
La fiscalité dépend de la structure (SCI, SARL, SAS) et de la stratégie : revenus, plus-value ou défiscalisation. L’investissement peut aussi être réalisé via une holding permettant d’optimiser fortement la fiscalité.
Peut-on investir en club deal via une holding ?
Oui. De nombreux investisseurs utilisent une holding pour :
- optimiser la fiscalité,
- réinvestir plus facilement,
- structurer leur patrimoine professionnel.
CL Courtage aide à vérifier la cohérence du montage et son impact sur le financement
Quelle est la rentabilité d’un club deal immobilier ?
La rentabilité varie selon la stratégie :
- 5 % à 7 % par an en distribution,
- 20 % à 30 % de plus-value potentielle sur 4 à 7 ans en capitalisation (hors effet de levier).
